万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实(shí)，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业(yè)主基(jī)本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌)产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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