导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系ng>要(yào)点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系pī)露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为单位(wèi)购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于(yú)四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口(kǒu)规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会(huì)议(yì)明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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