万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达(dá)为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的(de)方式明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的(de)国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的苹果x多重融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的(de)36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

苹果x多重　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3<苹果x多重/p>

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过(guò)在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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