5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的(de)房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集(jí)团(t每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我uán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不(bù)返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公司也(yě)是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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