万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些(xiē)真正正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查(chá)封的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。<正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？/p>

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护(hù)问题的(de)批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明(míng)确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以适用前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责(zé正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？)任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其(qí)深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的(de)经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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