“现在的房地产(chǎn)很难再出现像过(guò)去十年(nián)的(de)系统性行情。”思(sī)睿(ruì)集团合(hé)伙(huǒ)人、首席(xí)经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行(xíng)业分化(huà)的愈(yù)加明显，让(ràng)机构和投(tóu)资者的关(guān)注度(dù)从板块向单个(gè)标的转移。上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从(cóng)行业来(lái)看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地产都已(yǐ)经双(shuāng)杀到(dào)了最底部，而且是(shì)反复地杀到了(le)底部，再往(wǎng)下的空间已经不(bù)大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何(hé)寻找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要(yào)非常小心(xīn)，避免选(xuǎn)了(le)半天，标的公司出现爆雷的情(qíng)况。除此之(zhī)外，洪灏指(zhǐ)出，需要(yào)满(mǎn)足以(yǐ)下三个基准(zhǔn)：有(yǒu)大的(de)国(guó)资背景的、杠杆率较(jiào)低的、此(cǐ)前没有踩过红线的(de)。

　　他还表(biǎo)示(shì)，如果关注一下今年房(fáng)地产的开发资金来(lái)源，可以发(fā)现，其实银行的信贷倾向是(shì)不太(tài)愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的主要资(zī)金来源(yuán)来自新盘的销(xiāo)售。但今年(nián)新房的销售情况相较一般。再关(guān)注一下，哪(nǎ)些房(fáng)企(qǐ)能从(cóng)银行拿到钱，其实主要(yào)还(hái)是那些有国企(qǐ)背(bèi)景的房企，民营房(fáng)企相(xiāng)对(duì)比较困难，所(suǒ)以(yǐ)整(zhěng)个行业出(chū)现了(le)一个很明(míng)显的分化，无(wú)论是在销(xiāo)售，还是融资等各个方面都非常明显。现在有国资背景的房企在(zài)资本市场表现相对较好，但没有国资背(bèi)景的(de)民营房企股价(jià)大多表(biǎo)现很一(yī)般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在房地产行(xíng)业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的(de)赢家”。而具体到如何挖掘(jué)，我(wǒ)们(men)会特别重视(shì)企业的(de)成(chéng)本优(yōu)势(shì)，更具体(tǐ)一点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净负债(zhài)率）是不是行业内的最低水(shuǐ)平；利润率是不(bù)是行业内(nèi)最高的；融资成本是(shì)否是行业内最低的；建安(ān)成本是否也是业内最低的；这些都(dōu)是我们看重的(de)一家房企的(de)综合成(chéng)本(běn)。

　　需(xū)要注(zhù)意的是，能够同时满足上述条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有部(bù)分(fēn)房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末(mò)，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三(sān)道(dào)红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发(fā)展、京投发展(zhǎn)、光(guāng)明(míng)地产、云(yún)南城(chéng)投(tóu)、首(shǒu)开股奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗份、珠江股份、城投控(kòng)股等国央企房(fáng)企也(yě)踩了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企(qǐ)

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不(bù)难(nán)看出(chū)，即便是有着较稳健特色的国(guó)央企(qǐ)房企，其财(cái)务(wù)指标称(chēng)得上完全健康的仍是(shì)少数(shù)。而(ér)更加(jiā)值得注意(yì)的(de)是(shì)，在2022年，不少国企，甚(shèn)至(zhì)地方国(guó)企开(kāi)始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步考(kǎo)验(yàn)着国央企的资金(jīn)链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤(yóu)为重要，节奏把握准确，有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以(yǐ)及过于激进的(de)扩张拿地(dì)节奏也(yě)有可能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一(yī)家(jiā)房企(qǐ)进(jìn)行(xíng)举例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的(de)净借贷比例都(dōu)维(wéi)持在33％左右(yòu)，完全(quán)没有增(zēng)加杠杆比(bǐ)例。而到2022年(nián)，这(zhè)家(jiā)房(fáng)企明显(xiǎn)感觉到(dào)机会来了，其(qí)开始在一线城市进行大举拿地(dì)，净负债率也由此前的(de)33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了(le)接(jiē)近三分之一。与此同时，该房企新(xīn)购入地块也实(shí)现(xiàn)了(le)快速(sù)的开盘利用(yòng)率，预(yù)计今(jīn)年会有更(gèng)多的楼(lóu)盘入市。像(xiàng)这(zhè)类企(qǐ)业(yè)就符合“最后的(de)赢家”的特(tè)点。一方面，在于(yú)它(tā)本身储备了很多弹药，去(qù)奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗年拿地(dì)超1000亿元，且其中一半(bàn)在一(yī)线城市，另外(wài)一半(bàn)也主要集中在(zài)强二(èr)线和二线(xiàn)城市(shì)；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企的扩(kuò)张速度让(ràng)人感觉(jué)又回到了(le)2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的(de)民(mín)营企业的影子。虽然说，见到(dào)机会(huì)时(shí)要出手，但出手的章法仍要小心，如果负债(zhài)率扩张得太(tài)快，但(dàn)未来(lái)的两年市场没(méi)有想(xiǎng)象(xiàng)得那么(me)好，可能(néng)会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡(héng)量(liàng)一家房企的扩张速度(dù)是否激进(jìn)？陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》表(biǎo)示，主要(yào)还是看房企(qǐ)的(de)净负(fù)债(zhài)率水平，在(zài)我看来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得(dé)过于快速(sù)了。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三(sān)道红线”对房企的净负(fù)债率要求不得高于100％要更加(jiā)严(yán)格。陈昊(hào)扬解释，当前房地(dì)产(chǎn)行业的复苏(sū)速度(dù)并没有那么快，所(suǒ)以(yǐ)要规避公司净负债率提高到一个比较危险的(de)水平。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在2022年拿地(dì)较(jiào)积(jī)极的房企梳理发现，中交地(dì)产(chǎn)、中国金(jīn)茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企(qǐ)2022年(nián)净负(fù)债率都(dōu)在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中(zhōng)交地产(chǎ奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗n)净负(fù)债率(lǜ)持(chí)续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成鲜明(míng)对比的是，华润(rùn)置地、中国(guó)海外发(fā)展(zhǎn)、万科(kē)A、滨(bīn)江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团(tuán)等房(fáng)企在践行(xíng)较积极的拿地策略的(de)同时，也较好地控制了公(gōng)司(sī)的扩张速度与净负债(zhài)率水平(píng)（见附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集团等(děng)个别民(mín)营房企(qǐ)

　　或(huò)具备“最(zuì)后赢(yíng)家”的黑(hēi)马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他(tā)们(men)是以同一(yī)筛(shāi)选标准来看国央企与(yǔ)民营房企，但在各维(wéi)度的实际(jì)表现上，国央企确实(shí)会更胜(shèng)一筹。如国央(yāng)企的融资成本更低，融资渠道(dào)也(yě)更(gèng)顺畅(chàng)，能够做到想融(róng)就融，这样，国(guó)央企(qǐ)自然而然就具(jù)有天(tiān)然优势(shì)。

　　虽然对比民营(yíng)房(fáng)企，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也(yě)并(bìng)不(bù)意味着，民营(yíng)企业中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳(shū)理发现，仍(réng)有少数民营(yíng)房企同(tóng)样受到(dào)机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江集团的十(shí)大(dà)流(liú)通股东中新进了(le)“中国(guó)工商银行(xíng)股份有(yǒu)限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配置(zhì)混合型证券投资基金”“全国社保基金(jīn)一一六组合(hé)”等。

　　除此(cǐ)之外，自(zì)2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管理(lǐ)有限公司就(jiù)长期持(chí)有滨(bīn)江集团(tuán)。根据一季报，该资产公司的几(jǐ)只产品(pǐn)合计持有滨江(jiāng)集(jí)团9543万(wàn)股，约占流(liú)通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其(qí)自(zì)身的基本面表现存在一定关(guān)系。2020年以(yǐ)来的近(jìn)三年时间，房地产(chǎn)市场整体在(zài)走“下坡路(lù)”，但作为杭(háng)州本(běn)土房企的(de)滨江集团仍是(shì)表现出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增(zēng)土储、股价表(biǎo)现(xiàn)等多维度(dù)都表现了(le)较强(qiáng)的增长(zhǎng)势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利(lì)润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一(yī)季报(bào)，今年(nián)一季度，滨江集团更(gèng)是实现(xiàn)了扣非归母净利(lì)润(rùn)5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍(réng)能保持自身业绩的持续增长，和滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七(qī)成营收来(lái)自杭州地区(qū)，而(ér)在2021年，杭州地(dì)区(qū)的营收比重只占到近(jìn)六成。近(jìn)三(sān)年持续稳(wěn)居杭州房(fáng)企销售(shòu)排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的土储补充同样较为积极(jí)，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续(xù)稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在(zài)杭州的较突出表现，也让滨江集(jí)团的房(fáng)企排(pái)名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排名已(yǐ)冲(chōng)进(jìn)前十，根(gēn)据(jù)中(zhōng)指数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销售(shòu)额607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企(qǐ)第(dì)九(jiǔ)位。

　　值得(dé)注(zhù)意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团(tuán)股价翻了超(chāo)一倍以(yǐ)上，而近期，滨(bīn)江集团更是迎来多家(jiā)机构的(de)集中调(diào)研。滨江(jiāng)集团发布(bù)公告(gào)表示，公司(sī)于5月10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老(lǎo)等18家机(jī)构调(diào)研。

　　产业链布局重点移(yí)至存量(liàng)赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房地(dì)产开(kāi)发(fā)只是(shì)房(fáng)地(dì)产产业链上的中游环节，其(qí)上游主(zhǔ)要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻(bō)纤等(děng)材料供应商(shāng)，而下游应用行业(yè)主要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物业管(guǎn)理(lǐ)、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地(dì)产开发环节与上(shàng)游材料端息(xī)息相关，新盘开工不(bù)足导(dǎo)致上游不(bù)被看(kàn)好，机构寻觅个(gè)股阿(ā)尔(ěr)法的(de)思路渐渐移至(zhì)下游。“中国房地(dì)产行业在(zài)进入存(cún)量房时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤(yóu)其是偏消费(fèi)属性的家装(zhuāng)家居领域，我们相对(duì)看好，因为居民保有的住房(fáng)规模越来越大，随(suí)着时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会越来(lái)越多。美国过(guò)去的数据充分说明了这一点，在新房销售见顶(dǐng)之(zhī)后，家(jiā)具消费的增长却(què)一直都很好。对于地产产业链，我们(men)相对(duì)看好和内装相(xiāng)关的行业，例如消(xiāo)费(fèi)建材、家居装饰(shì)等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而(ér)根据(jù)《红(hóng)周(zhōu)刊》对(duì)下游(yóu)细分中相(xiāng)关赛道(dào)龙头年内表现的统计，目前暂居(jū)前两位的都是(shì)来自家(jiā)纺赛(sài)道的公司，它们分(fēn)别是富(fù)安娜和水星家(jiā)纺(fǎng)，特别是(shì)前者(zhě)在月线连收七根阳(yáng)线的基础上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例(lì)，富(fù)安娜主要从(cóng)事纺织家(jiā)居、睡眠家居(jū)、生活类(lèi)产品(pǐn)的研发(fā)、设计、生产(chǎn)及销(xiāo)售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内(nèi)，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实(shí)现归属于(yú)上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的(de)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，能(néng)够发现该股早(zǎo)已成为基(jī)金重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧(ōu)价值发(fā)现、中欧潜力(lì)价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私募的(de)明河2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两(liǎng)只基金(jīn)都是价值派(pài)基金经理曹名长在管的产品(pǐn)，首季其同时重(zhòng)仓(cāng)的房地产产业(yè)链(liàn)股(gǔ)票还有(yǒu)金地(dì)集团和大(dà)亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言(yán)，前几年(nián)曾经风光一时的(de)家居板块也(yě)因疫情(qíng)、消费(fèi)复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转(zhuǎn)露出(chū)曙光，家居(jū)板块中年(nián)内表现最(zuì)好的是志邦家居(jū)。同一(yī)时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收还是归母(mǔ)净利润(rùn)，公司都实现了同比双升。

　　从公(gōng)司的十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，《红周刊》发(fā)现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一(yī)季(jì)报中他(tā)管理(lǐ)的广发策(cè)略优选和(hé)广发安宏回报均增加了持(chí)股，而这(zhè)两只(zhǐ)产(chǎn)品也成为志邦家居十大流通股(gǔ)股东中(zhōng)仅有的两只公(gōng)募(mù)。有意(yì)思的是，他(tā)似乎对(duì)于定(dìng)制家(jiā)居类标的情有独钟，在另(lìng)一家赛道公司(sī)金牌(pái)橱柜中，他管(guǎn)理的全部三只产品均登榜十大流通股股东，其也成为(wèi)他(tā)的独(dú)门重(zhòng)仓股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的物(wù)业股也越来越(yuè)被机(jī)构(gòu)所(suǒ)青睐，不过(guò)这类标的大多(duō)在香港上市，如何选择成为(wèi)难题。对此，前述上海公募基金(jīn)经理举(jǔ)例(lì)分析：“物(wù)业服务不是一个(gè)高毛利(lì)的(de)行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公司还是(shì)希望挣(zhēng)的是(shì)市场化应(yīng)该挣的(de)钱，以我曾经买(mǎi)的(de)绿城(chéng)服务为例(lì)，它在(zài)中高端楼(lóu)盘占比是比较高的(de)，每(měi)年(nián)到期的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部(bù)分项(xiàng)目到(dào)期之后(hòu)，经过两(liǎng)三轮(lún)合同(tóng)周期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品提价的公(gōng)司很少，因为物业公司(sī)很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因为保(bǎo)安这些固定人(rén)员成(chéng)本的年度增长，不过服务(wù)没有特别(bié)好(hǎo)，客户(hù)没有那么满意，能做到提价难度(dù)是(shì)非(fēi)常(cháng)大的。但是该(gāi)公司能在业内做到到(dào)期之后(hòu)提价率比较高，这跟它的(de)定位和(hé)比较(jiào)好的(de)服务是有(yǒu)关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗