近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得的(de)现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合(hé)a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大并后基金年度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来(lái)看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债(zhài)券相对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派(pài)进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的(de)经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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