5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhā见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语o)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在股票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的(de)行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需求端还(hái)需要(yào)有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也(yě)是(shì)连续第三(sān)个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语房企(qǐ)的(de)融资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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