5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的(de)时代已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续(xù)提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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