导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发(fā)过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的(de)直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完(wán)全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。<过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗/p>

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(j过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗ì)然城镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用房和(hé)其(qí)他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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