导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调(diào)查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们(men)就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前(q皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思ián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生活带(dài)来了很(hěn)大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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