导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们(men)就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(sand可数吗还是不可数，thousand可数吗zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买sand可数吗还是不可数，thousand可数吗二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可(kě)能超预期(qī)。

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