OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续(xù)延续(xù)此前几日的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技的(de)事(shì)件继(jì)续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内资金(jīn)有所(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不(bù)少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回调bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金(jīn)收入受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的(de)张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团(tuán)队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募(mù)、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江光大(dà)园(yuán)项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之前(qián)的(de)空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调(diào)租和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续(xù)我们在资(zī)源共(gòng)享和(hé)联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还(hái)有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区(qū)产业空间资产上市平(píng)台(tái)目标(biāo)的(de)坚(jiān)实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临了一(yī)些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年(nián)建(jiàn)设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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