OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所回钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因(yīn)，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是(shì)不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备一定的(de)投资(zī)价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人(rén)就相(xiāng)关事(shì)项进行(xíng)了(le)解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得(dé)到(dào)了(le)一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方。从(cóng)意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了(le)我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多储备租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未(wèi)能得(dé)到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营(yíng)表(biǎo)现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资(zī)源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资(zī)产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能(néng)更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现(xiàn钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称)打(dǎ)造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是(shì)我(wǒ)们(men)实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们可能(néng)面临了一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年(nián)建设发(fā)展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期(qī)和市(shì)场(chǎng)的信心(xīn)。”

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