饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局(jú)联(lián)合(hé)发布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构存在(zài)利用(yòng)房源客源(yuán)优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确(què)定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析(xī)师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民(mín)来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非(fēi)常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介来(lái)完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居(jū)民(mín)造成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费标准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目(mù)前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务过(guò)程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确(què)服务项目和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费(fèi)清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区(qū)总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落2l是多少毫升 2l是多少升地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税费等(děng)都(dōu)可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服2l是多少毫升 2l是多少升务行业的(de)专(zhuān)业(yè)性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出(chū)，在(zài)二(èr)手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的(de)情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费，这部(bù)分费(fèi)用也可能(néng)通过(guò)转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视(shì)为向购房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次向房(fáng)东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有(yǒu)利(lì)于提(tí)高交易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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