万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢(ne)？只能(néng)说明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光(guāng)环的背(美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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