饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服(fú)务的(de)意见。意(yì)见提及(jí)，近(关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗jìn)年(nián)来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负(fù)担，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服(fú)务(wù)事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包(bāo)括经纪服(fú)务在内的(de)相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同(tóng)承担经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收(shōu)费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过(guò)程(chéng)中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基(jī)本服务(wù)和(hé)延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于(yú)市场平(píng)均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市(shì)场监管等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会(huì)同(tóng)有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即(jí)只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在(zài)产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易产生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公(gōng)司可(kě)能(néng)会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒ关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗u)利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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