万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的(de)那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的(de)故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业(yè)主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权利(lì)保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及(jí)其(qí)他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭(弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗tíng)辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了(le)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从(có弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗ng)荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多(duō)次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗ng>

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？