饱受争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局(jú)联合(hé)发布(bù)了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪(jì)服务(wù)的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优(yōu)势收取过(guò)高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实(shí)行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过(guò)中介来完(wán)成。但很多(duō)中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民造成额(é)外的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是(shì)房地(dì)产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)及中介交易进(jìn)行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京(jīng)市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基(jī)础上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机(jī)构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠(qú)道，公(gōng)示(shì)服务项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内容和(hé)收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目(mù)和(hé)收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事(shì)人出具收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综合措(cuò)施(shī)进行重点监管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关(guān)部门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中国的国粹有哪些中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家(j中国的国粹有哪些iā)收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门(mén)提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其(qí)中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不(bù)同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都(dōu)可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原(yuán)本(běn)应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而(ér)会(huì)出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将中国的国粹有哪些其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会(huì)利用其支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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