万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那(nà)么简单(dān)。

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　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

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　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有(y电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊ǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其(qí)在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊p>

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正式成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也(yě)许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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