5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年(nián)一(yī)季(jì)度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是金地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房(嘴巴含胸的感觉知乎fáng)地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，嘴巴含胸的感觉知乎比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关系(xì)等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次是销售份(fèn)额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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