文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格(gé)的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预(yù)售楼花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场(c外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红hǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出(chū)现了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济(jì)下(xià)的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的(de)检验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gō外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红ng)保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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