万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处(chù)置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北(běi)京市分(fēn)公司(sī)（下贵州海拔高度是多少称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述(shù)内(nèi)容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前贵州海拔高度是多少，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融(róng)创(chuàng)观贵州海拔高度是多少澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地(dì)步(bù)，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集(jí)团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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