导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiā辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思ng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有统计数据，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有房(fáng)。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适(shì)用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提(tí)高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思数据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。

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