近(jìn)两年(nián)火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人通过基(jī)金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化导致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期(qī)投资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价士官生是什么意思，大学士官生是什么值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营士官生是什么意思，大学士官生是什么业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身(shēn)经士官生是什么意思，大学士官生是什么营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资(zī)产配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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