OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科(kē)技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人(rén)相关负责人(rén)也表示(shì)，近期已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开(kāi)，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REI世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多T跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市(shì)以来，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出(c世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多hū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物(wù)流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金(jīn)流没有造成大(dà)的(de)影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利(lì)空下(xià)调(diào)至得这么(me)急、这么(me)深，加上前期本(běn)身园区(qū)类(lèi)资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落(luò)到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租率下(xià)降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了(le)解释说(shuō)明，市场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实始料(liào)未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业(yè)客(kè)户(hù)，租赁意向面(miàn)积(jī)超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际(jì)租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了(le)我们(men)一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区(qū)域(yù)的张江光(guāng)大(dà)园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未(wèi)能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项(xiàng)目的大租(zū)户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出(chū)租率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层(céng)以一(yī)千平(píng)的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后续(xù)我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分(fēn)发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现(xiàn)基(jī)金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要(yào)的(de)一步(bù)，眼下我们(men)可能面临了(le)一些突发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们(men)在张江科学城(chéng)这三(sān)十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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