文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的(de)监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出(chū)台(tái)《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预(循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的(de)高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发(fā)放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发商出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房(f循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思áng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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