文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不(bù)少国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违(wéi)约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配(pèi)套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应速度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(d颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗àn)是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般(bān)会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须(xū)完成定(dìng)金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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