近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料(liào)和(hé)信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空)金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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