近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资(zī)产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式(sh戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班ì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了(le)投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层(céng)资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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