近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期(不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)和产权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益(yì)主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情(qíng)况下，基金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负(fù)责(zé)人也称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包