导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来房地(dì)产(c雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁hǎn)市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的(de)不便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势(s雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁hì)将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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