OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。国v是不是国5，国v与国vl的区别同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià国v是不是国5，国v与国vl的区别)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收(shōu)益(yì)率高的(de)产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关(guān)事(shì)项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上(shàng)和(hé)线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团(tuán)队(duì)表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三(sān)周的(de)时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库(kù)提(tí)前(qián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域(yù)的(de)张(zhāng)江光大园项目(mù)一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平(píng)等方(fāng)面也有一些差(chà)异(yì)化，张润(rùn)大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在(zài)资源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它(tā)未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了(le)一些(xiē)突发情(qíng)况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十年建设(shè)发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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