导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是(shì)否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价的(de)大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来(lái)了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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