近两(liǎng)年火爆的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施(shī)资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗wèi)基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额净值(zhí)变化(huà)的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益。嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗>

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综(zōng)合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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