5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射(shè)到二(èr施为什么读yi什么意思，施怎么读啊)级市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季(jì)报交出(chū)的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能(néng)力(lì)的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资施为什么读yi什么意思，施怎么读啊背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuà施为什么读yi什么意思，施怎么读啊n)快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基(jī)本面不断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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