5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场乃至机构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压)品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基(jī)金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从(标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资(zī)产会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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