饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布(bù)了(le)关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房地(dì)产经纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个(gè)话题(tí)，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目(mù)前(qián)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前(qián)北京(jīng)市(shì)执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定的(de)收(shōu)费标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着王杰2001年后嗓子变了谁下的毒，王杰2001年后嗓子变了还唱歌吗“简政王杰2001年后嗓子变了谁下的毒，王杰2001年后嗓子变了还唱歌吗放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务(wù)收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在(zài)实际收取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确(què)具(jù)体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在(zài)服务过(guò)程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务机(jī)构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提(tí)供的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交易当事(shì)人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施(shī)进行(xíng)重点监(jiān)管。市(shì)场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门(mén)依(yī)法查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具体认定其(qí)中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化(huà)，有利(lì)于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业性(xìng)提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究(jiū)总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相推高(gāo)了(le)房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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