万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处置的是(shì)对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其中债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要(yào)求退还(hái)购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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