导读(dú)

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年(nián)商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有的(de)户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使用儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的(de)住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人口数(shù)不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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