饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联(lián)合发(fā)布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客(kè)源(yuán)优(yōu)势收取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户(hù)个人(rén)信息等(děng)问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了(le)意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席(xí)研一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将(jiāng)非(fēi)必要(yào)的收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等(děng)，对居(jū)民造成(chéng)额外(wài)的负担，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关(guān)市场交易(yì)行(xíng)为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一个话题(tí)，便是(shì)房地产经纪(jì)服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主(zhǔ)要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设(shè)部(bù)下(xià)发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上(shàng)浮(fú)，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并未(wèi)明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠(qú)道，公(gōng)示服(fú)务项目、服(fú)务内容(róng)和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构收(shōu)费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场监(jiān)管等(děng)部门采(cǎi)取(qǔ)约谈(tán)等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查(chá)处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和(hé)反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入(rù)国(guó)家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击(jī)收费过(guò)高的(de)经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看各城市落地(dì)执行情一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同(tóng)税(shuì)费等都可能(néng)对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东(dōng)往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相推(tuī)高了(le)房价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的(de)透明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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