近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性，关(guān)分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两者的(de)比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部(b分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例ù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带(dài)来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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