5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部(bù)副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎ铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢n)的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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