近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望决(jué)策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望)级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额(悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望é)的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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