导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sā碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗n)点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫(pò)使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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