5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重仓第自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业(yè)，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去(qù)等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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