近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的(de)时(shí)应了(le)解资产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有人实际获得(dé)的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者的投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材料(liào)中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称。

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