万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有士官生是什么意思，大学士官生是什么过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，士官生是什么意思，大学士官生是什么赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年(nián)的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的(de)时(shí)间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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