近(jìn)两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告(gào定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券的固(gù)定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了(le)解(jiě)底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年(nián)的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营权类的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预(yù)测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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