导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜ng>三成家修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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