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修正丰胸乳霜有效果吗,国家认可的丰胸品牌排行榜 民生宏观:中国户均几套房?

  导读

  黄金二十年之后,当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

  要点(diǎn)

  过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián),连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平,足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续(xù)低景气,有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

  拨(bō)开迷雾,本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况,据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

  有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng),事实(shí)是否如(rú)此?

  住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑,第七次(cì)人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑,中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩(shèng)?

  事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中,城(chéng)镇建筑占比不到一成,其中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù),如商业办公楼、学校等,因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

  七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间,但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足,它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

  我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套房(fáng),其中每户持有商品住宅仅0.64套。

  目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据(jù),我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户数,计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

  测算结(jié)果(guǒ)显示,目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng),其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付,直至(zhì)2024年(nián),中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅,其(qí)中商业住宅仅0.64套。

  户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房,然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

  国(guó)际数据(jù)显示,成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)大于1,在1.1左右(yòu)。

  之所以说(shuō)不平衡(héng),是因为户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口,流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱,在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng),从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

  即便户均一套房,中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

  第一,户均(jūn)人口规(guī)模缩小,一(yī)人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加,导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续,带来新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增长。

  第二(èr),经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显,区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入,人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛(shèng)。

  第三,30%左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中(zhōng),涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

  第四,中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距,“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

  黄金二十年之(zhī)后,当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期(qī)。

  如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期,地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足,这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至,大分化(huà)时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

  地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间,不同区域板块(kuài)之间,不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间(jiān)。

  目录

  中(zhōng)国户均几套房?| 民生·周君芝团队

  正文(wén)

  引言

  不久(jiǔ)前,官方披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù),引发热议。从2月以来,各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增,引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

  让市场不禁担心,中(zhōng)国的房子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩?

  中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng),还是(shì)供需平衡,或是仍(réng)然存在不足?可惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布,我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

  拨开迷雾,我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数,回答当前的房子是(shì)否真的过剩了?据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

  一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)修正丰胸乳霜有效果吗,国家认可的丰胸品牌排行榜住宅数量

  (一)中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

  今年2月,在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上,负责人对外披露:“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

  14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑,平均每栋建筑住不到3人,住宅市场看似已经过剩(shèng)。

  在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中,农村(cūn)房屋占9成以上,以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋,还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来,住宅(zhái)占比并不大。

  第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān),其中城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān),乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

  人(rén)均住宅间数(shù)大于1,看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

  居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关,更(gèng)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

  中(zhōng)国主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅(zhái),一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

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  (二(èr))中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

  中国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类(lèi),一类(lèi)是商品(pǐn)住宅,另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

  目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数据(jù),并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布,一是每年商品住宅销售套数(shù)(统计(jì)局(jú));二是(shì)居(jū)民住宅来源(人(rén)口普查数据)。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng),我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数(shù)据。

  中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年,1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少,可忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走:

  第(dì)一步,将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加(jiā),我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

  第二步,根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例,推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

  第三步,将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数,我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

  具体(tǐ)计算公式如下:

  城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

  =(商(shāng)品住宅套数/家庭户数)/(商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数)

  =商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

  中国户(hù)均几套房?| 民生·周(zhōu)君芝(zhī)团队

  二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

  中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo),目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数据,大(dà)致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套(tào)数,并进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

  一)城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

  截至2022年,我们计算得到:

  (一)中国商品住宅累计销售1.97亿套。

  (二(èr))城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(包含现房和(hé)期(qī)房)。

  中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ),从2019年开始,新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售,得到商(shāng)品住宅现房套数。

  以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计(jì)算为例:

  2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)(2020、2021和2022年)的期房销(xiāo)售额。

  主(zhǔ)流房企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年,并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间,取最大(dà)值3年(nián)。

  将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家庭户数(shù),算出:

  (三)目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

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  (二)城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

  接下来我们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

  首先,七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征如下:

  73.8%的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21%,购买商品住宅占比31.9%、二(èr)手房占(zhàn)比10.1%、经济适用房占比3.8%、原公(gōng)有住宅占比6.1%,通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9%。另(lìng)有3.4%和17.7%的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

  其次,我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅,因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng),得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8%。

  2020年商品住宅占比为59.2%,粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20%,计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例,从(cóng)而(ér)我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例,为62.8%。

  最后,截(jié)至2022年(nián)末,中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房,中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

  如果(guǒ)交房顺利,已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用,到2024年,中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

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  三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

  既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度,“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结,甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余?

  (一(yī))户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

  需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此,成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

  国(guó)际(jì)经验来看,美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1,其(qí)中,英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高,为(wèi)1.19,日本为1.16,美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

  如果户均(jūn)刚好一套房,就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求,造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

  七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿,省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

  流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱,在老家县(xiàn)城买房。

  暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示,在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28%、21%和18%。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人,但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

  流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占据两套房,在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房,在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

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  (二)至(zhì)少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

  目前,中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

  修正丰胸乳霜有效果吗,国家认可的丰胸品牌排行榜ng>三成家修正丰胸乳霜有效果吗,国家认可的丰胸品牌排行榜庭,也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成,其(qí)中(zhōng)又有11.6%住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

  这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题,如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧,给住户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患,并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

  2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3%的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6%。仍然存(cún)在5%左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求(qiú),在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

  近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室,户型偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9%,二(èr)居(jū)室占比为33%。对比镇,城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小,当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

  中国户均几(jǐ)套房(fáng)?| 民生·周君芝(zhī)团队

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  中国户均几套房(fáng)?| 民生·周君芝团(tuán)队

  (三)人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

  根(gēn)据(jù)七普数(shù)据测算,2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁,加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积(7.3亿(yì)与6.3亿),得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平,人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

  超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值,近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

  15%的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米,不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20%的公摊,可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán),若按这个标准算的话,中国有(yǒu)11.3%的家庭存在住宅困难问题。

  若人均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平,即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平,只考虑家庭户(hù)人数,需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平,较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

  对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积,美国为67㎡,瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡,中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡,相差不大。但若去除公摊面积后,中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡,这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

  若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口,所需(xū)要的(de)住宅总量会更多(duō)。

  中(zhōng)国户均(jūn)几套房?| 民生·周君芝团队

  中国(guó)户均几套房(fáng)?| 民(mín)生·周(zhōu)君芝团队

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  四、户均已然1套(tào)房,未来地产还会有需求么?

  我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房,看似已(yǐ)经户户有房。即便如此,中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎,决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià),中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

  第(dì)一,户均人(rén)口缩小(xiǎo),家庭(tíng)户数增多,新(xīn)户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

  过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降,六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户,而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户,一(yī)人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升,人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续(xù),导致户数(shù)会因(yīn)户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

  第二,人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

  中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显,资源和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入(rù),区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租(zū)房(fáng),给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

  以(yǐ)浙(zhè)江省为例,2021年常住人口增量(liàng)为72万,而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人,死亡人(rén)口为38.4万人(rén),自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人,其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

  第三,老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

  从2011年到2020年,自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5%到(dào)21%,下降了10.5个百分点;原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9%到(dào)6.1%,降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(27.1%),再加上其(qí)他住宅(5%)与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例(31.3%)大致相吻合。

  十年(nián)间新增8473万家庭户,自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户,住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49%的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅,21%的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng),有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18%,3%和9%。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造,商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

  2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平,涉及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái),建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理,居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境,背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释放(fàng)。

  第四,“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

  刚需(xū)购房受限于资金,倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品质,以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

  OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间,无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素,中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差距。

  住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo),中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

  如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期,地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足,供(gōng)需出现错配(pèi),这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至,这种分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异(yì),优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

  中(zhōng)国户(hù)均(jūn)几套房?| 民生(shēng)·周君芝团队(duì)

  中(zhōng)国户均几套房?| 民生(shēng)·周(zhōu)君芝团(tuán)队(duì)

  风险提(tí)示

  人口普查数据调查的是人(rén),并不是针对住宅,因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī),其增速可能超预(yù)期(qī)。

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